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| 文號 | 錫政辦發(fā)〔2018〕62號 |
|---|---|
| 制發(fā)機(jī)關(guān) | 無錫市人民政府辦公室 |
| 成文日期 | 2018-05-24 10:17:52 |
| 文件狀態(tài) | 執(zhí)行中 |
各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：
為深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，助推“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市”發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)節(jié)地水平和產(chǎn)出效益雙提升，按照市委十三屆五次全會精神，根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）和《中共江蘇省委江蘇省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》（蘇發(fā)〔2014〕6號）等相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，就進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)工業(yè)用地供應(yīng)管理提出如下實(shí)施意見。
一、優(yōu)化供地管理機(jī)制
以進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平、提高土地資源配置效益、保障項目用地及時供應(yīng)為目標(biāo)，調(diào)整優(yōu)化工業(yè)用地供應(yīng)管理機(jī)制。
（一）建立工業(yè)項目評審決策機(jī)制。各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合各自實(shí)際，建立健全由區(qū)人民政府（管委會）牽頭，區(qū)發(fā)改、經(jīng)信、規(guī)劃、住建、環(huán)保和國土等部門共同參與的工業(yè)項目評審決策機(jī)制，并明確召集單位，討論確定新的工業(yè)項目供地的初步方案，包括工業(yè)用地供應(yīng)方式、起始地價、供應(yīng)期限和先期租賃期滿轉(zhuǎn)為出讓（租賃）土地時必須達(dá)到的畝均稅收水平等產(chǎn)出條件、簽訂產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議的責(zé)任主體及產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議的主要內(nèi)容等。
（二）建立市、區(qū)兩級審核機(jī)制。按照“以區(qū)為主，市區(qū)聯(lián)動”的原則，對工業(yè)用地出讓（租賃）審批機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)完成工業(yè)項目的準(zhǔn)入評審和土地供應(yīng)的初審工作，市國土局審核后予以供應(yīng)。
（三）實(shí)行“雙合同”管理機(jī)制。建立土地出讓（租賃）合同與產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議并舉的“雙合同”管理制度。新增工業(yè)用地掛牌成交后，在市國土局與競得人簽訂出讓（租賃）合同前，各區(qū)人民政府（管委會）或其指定機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地競得人簽訂產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議；競得人如在地塊掛牌文件約定的期限內(nèi)未完成土地租賃合同和產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議的簽訂，視作地塊不成交，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。土地出讓（租賃）合同和產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議二者之一提前終止的，則相應(yīng)的合同或監(jiān)管協(xié)議也自動終止。產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議重點(diǎn)明確用地期限內(nèi)的畝均稅收、畝均銷售收入、開發(fā)投資強(qiáng)度等指標(biāo)，以及用地單位未達(dá)到產(chǎn)出要求收回土地或繼續(xù)簽訂租賃合同的條件。
（四）建立產(chǎn)出評估監(jiān)管機(jī)制。要依據(jù)產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議和土地出讓（租賃）合同約定，按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則，在項目達(dá)產(chǎn)、出讓（租賃）年期到期（到期評估考核）等階段，組織對項目畝均稅收等重要指標(biāo)實(shí)施情況進(jìn)行評估考核，對達(dá)到或沒有達(dá)到約定要求的，按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。
二、嚴(yán)格用地準(zhǔn)入條件
調(diào)整提高工業(yè)用地供應(yīng)市場準(zhǔn)入條件，工業(yè)、倉儲用地（不兼容其他用途）供應(yīng)必須符合以下要求：
（一）符合國家、省和市的產(chǎn)業(yè)政策，符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，符合供地政策。
（二）供應(yīng)前必須明確畝均稅收等產(chǎn)出指標(biāo)，原則上必須達(dá)到企業(yè)投產(chǎn)三年后畝均稅收不低于30萬元（其中省級以上開發(fā)區(qū)原則上不低于40萬元）的要求。各地可根據(jù)各自實(shí)際按照國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類確定分行業(yè)畝均產(chǎn)出指標(biāo)，報市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。如需對工業(yè)企業(yè)拆遷安置、存量工業(yè)用地補(bǔ)辦手續(xù)的項目畝均稅收等產(chǎn)出指標(biāo)單獨(dú)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)同時報批。
（三）堅持節(jié)約集約用地，供地規(guī)模不得突破《江蘇省建設(shè)用地指標(biāo)》。
（四）實(shí)施先期租賃供應(yīng)方式。除市級以上重大項目、注冊資金人民幣6千萬元以上項目、注冊資金美元1千萬以上（或等額外幣）外資項目、標(biāo)準(zhǔn)廠房，以及電廠、燃?xì)狻⒔o排水、垃圾焚燒、污水處理等特殊類型工業(yè)外，其余新增工業(yè)項目一律實(shí)施先期租賃的供應(yīng)方式。先租后讓、短期租賃轉(zhuǎn)長期租賃等方式供應(yīng)土地時，應(yīng)當(dāng)依法采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。
（五）出讓條件不得設(shè)置唯一性、排他性等影響市場公平的要求。對因經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級、節(jié)約集約等需要，在工業(yè)用地出讓公告及相關(guān)出讓文件中可設(shè)置產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)出效率、生產(chǎn)技術(shù)和節(jié)能環(huán)保等要求。其他情形，可納入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議，隨工業(yè)用地出讓公告一并發(fā)布。
三、實(shí)施差別化供應(yīng)方式
為確保市場準(zhǔn)入條件在規(guī)定的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，工業(yè)用地供應(yīng)采用先期租賃的供應(yīng)方式，即先短期租賃，經(jīng)達(dá)產(chǎn)考核后再辦理長期供應(yīng)的方式。
（一）先租后讓
在工業(yè)用地供應(yīng)時，按照市場準(zhǔn)入條件，設(shè)定一定的產(chǎn)出要求，先以租賃方式向使用者供應(yīng)土地，承租人在租賃期間開發(fā)、利用土地，經(jīng)評估考核達(dá)到約定的畝均稅收水平等產(chǎn)出要求后，可以申請將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地。
（二）短期租賃轉(zhuǎn)長期租賃
對先以短期租賃方式供應(yīng)土地的，承租人在租賃期間開發(fā)、利用土地，經(jīng)評估考核達(dá)到約定的畝均稅收水平等產(chǎn)出條件后，可以申請將短期租賃土地轉(zhuǎn)為長期租賃。
以先租后讓方式供應(yīng)土地的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)就整個地塊出具規(guī)劃文本，明確各項規(guī)劃參數(shù)；經(jīng)評估考核后工業(yè)用地承租人要求將部分租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的，須征得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意后方可辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
先租后讓最高年限50年，短期租賃轉(zhuǎn)長期租賃使用期限最高20年。以先租后讓、短期租賃轉(zhuǎn)長期租賃等方式供應(yīng)土地的，出讓（租賃）年限還須扣除先期租賃使用年限。
四、規(guī)范用地供應(yīng)要求
（一）合理確定用地年期。采取先租后讓、短期租賃轉(zhuǎn)長期租賃等方式供應(yīng)土地的，先期租賃土地年期一般不超過5年。采取先租后讓方式供應(yīng)土地的，出讓年期原則上按20年設(shè)定；畝均稅收等達(dá)產(chǎn)考核指標(biāo)超過控制指標(biāo)50%以上的，出讓年期可以按照企業(yè)意愿延長到30年；超過控制指標(biāo)100%以上的，可以延長到40年；超過控制指標(biāo)200%以上的，可以延長到50年。
（二）規(guī)范確定土地出讓（租賃）起始價。各區(qū)人民政府應(yīng)制訂本地區(qū)工業(yè)用地最高年期出讓基準(zhǔn)價格，并報市國土局備案。以先租后讓、短期租賃轉(zhuǎn)長期租賃等方式供應(yīng)土地的，先期租賃每年租金按不低于最高年期出讓地價的2%確定，先期租賃5年租金簽訂租賃合同時一次性支付。以上述方式供應(yīng)土地的，20年、30年、40年期土地出讓（租賃）價格按不低于最高年限地價0.4、0.6、0.8系數(shù)確定。協(xié)議出讓價格為出租時點(diǎn)設(shè)定的出讓年期土地出讓金總額扣除已繳納租金后的差價。
（三）規(guī)范容積率管理。工業(yè)用地容積率原則上不得低于1.0，標(biāo)準(zhǔn)廠房容積率不得低于1.6；由于產(chǎn)業(yè)特殊確需低于上述1.0的，由區(qū)工業(yè)項目決策機(jī)構(gòu)討論確定。
（四）鼓勵建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房。對功能齊全、設(shè)施先進(jìn)的四層及以上并配工業(yè)電梯的標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)用地，在確定土地出讓底價時按不低于所在地等別相對應(yīng)全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的70% 執(zhí)行。對現(xiàn)有工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
（五）支持外商投資項目用地。外商投資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)同等適用相關(guān)用地政策。繼續(xù)對集約用地的鼓勵類外商投資工業(yè)項目優(yōu)先供應(yīng)土地，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的70％執(zhí)行。
（六）鼓勵盤活存量土地。鼓勵消化批而未供土地和盤活存量低效用地，市人民政府按照各區(qū)上一年度消化批而未供土地和盤活存量低效用地的數(shù)量給予5%的新增建設(shè)用地計劃獎勵。
（七）規(guī)范工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓。標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押不得突破最小規(guī)劃單元。其他工業(yè)用地原則上必須整體持有、整體抵押，如需分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃并經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。先期租賃的工業(yè)用地，自土地使用權(quán)租賃合同簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押；達(dá)產(chǎn)考核不達(dá)標(biāo)的工業(yè)項目，在整改的2年內(nèi)，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。
五、明確考核評估要求
新增工業(yè)項目達(dá)產(chǎn)或既有工業(yè)項目土地出讓（租賃）期滿，各區(qū)人民政府（管委會）或其指定機(jī)構(gòu)要組織對用地單位執(zhí)行產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議情況進(jìn)行以畝均稅收為核心指標(biāo)的評估考核，根據(jù)考核結(jié)果作出相應(yīng)的處置，并向市國土局提出地塊處置的具體建議。
（一）對經(jīng)考核評估達(dá)標(biāo)的工業(yè)項目，辦理租賃土地轉(zhuǎn)相應(yīng)年期出讓或長期租賃續(xù)期手續(xù)。
（二）對經(jīng)評估考核不達(dá)標(biāo)的工業(yè)項目，畝均稅收、畝均銷售收入等達(dá)產(chǎn)指標(biāo)低于產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定的最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以按照實(shí)際差額部分占約定最低標(biāo)準(zhǔn)的比例，要求用地單位支付相當(dāng)于同比例土地出讓價款的違約金，并給予企業(yè)2年的整改期限，按原租金標(biāo)準(zhǔn)辦理續(xù)租手續(xù)。先期租賃土地經(jīng)整改后考核仍然達(dá)不到約定條件的，可按照合同約定收回土地使用權(quán)，地上建（構(gòu)）筑物經(jīng)評估后有償收回；也可續(xù)簽5年期的租賃合同，租金標(biāo)準(zhǔn)按照簽訂租賃合同時點(diǎn)評估討論確定地價的2倍約定；或由企業(yè)按照產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定的畝均稅收水平補(bǔ)足差額后簽訂5年期的租賃合同，租金標(biāo)準(zhǔn)按照簽訂租賃合同時點(diǎn)評估討論確定的地價約定。出讓土地經(jīng)整改后考核仍然達(dá)不到約定條件的，可由企業(yè)按照產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定的畝均稅收水平補(bǔ)足差額。
（三）既有工業(yè)項目土地出讓（租賃）期滿，用地單位申請延續(xù)出讓（租賃）的，按照畝均稅收不低于20萬元等產(chǎn)出條件，由各區(qū)人民政府（管委會）或其指定機(jī)構(gòu)組織對用地單位進(jìn)行考核評估。對考核評估達(dá)標(biāo)的工業(yè)項目辦理續(xù)期手續(xù)，出讓（租賃）年期原則上按20年設(shè)定；對經(jīng)考核評估不達(dá)標(biāo)的工業(yè)項目，可以協(xié)商收回土地使用權(quán)，也可簽訂5年期的租賃合同，租金標(biāo)準(zhǔn)按照不低于簽訂租賃合同時點(diǎn)評估討論確定地價的2倍約定。
（四）對因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設(shè)或運(yùn)營，或未達(dá)到合同約定土地使用條件，經(jīng)考核未通過的工業(yè)用地，按照合同約定有償或無償收回土地使用權(quán)。對有償收回土地使用權(quán)的，按照約定返還剩余年期的土地出讓金或租金。對地上建（構(gòu)）筑物，由各區(qū)人民政府（管委會）按照監(jiān)管協(xié)議約定，組織采取無償收回、殘值補(bǔ)償、評估時點(diǎn)價折算或由用地企業(yè)自行恢復(fù)原狀等方式處置。
六、強(qiáng)化用地供應(yīng)服務(wù)
（一）土地使用權(quán)租賃和土地使用權(quán)出讓都是法定的國有建設(shè)用地有償使用方式。國土、規(guī)劃、住建、金融、行政審批等部門要提高審批效率，積極為承租企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，依法保障租賃土地的合法權(quán)益，滿足承租企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營上的各項合法需求。
（二）工業(yè)用地出讓（租賃）合同期限屆滿前，除因社會公共利益或者實(shí)施城市（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）總體規(guī)劃需要外，不得提前收回土地使用權(quán)。因社會公共利益或者實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，確需提前收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照法定程序報批，并根據(jù)國家法規(guī)和實(shí)際情況給予企業(yè)補(bǔ)償。
本意見自2018年8月1日起施行。江陰市、宜興市可結(jié)合各自實(shí)際，參照本意見制定實(shí)施辦法。
無錫市人民政府辦公室
2018年5月24日
（此件公開發(fā)布）
責(zé)編：法制辦
