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市政府關(guān)于印發(fā)無錫市城市更新辦法的通知

錫政規(guī)〔2025〕1號(hào)

各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

        《無錫市城市更新辦法》已經(jīng)市政府第51次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹實(shí)施。

無錫市人民政府        

2025年1月16日        

         （此件公開發(fā)布）

無錫市城市更新辦法

第一章  總  則

        第一條  為深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，加快建設(shè)宜居、韌性、智慧城市，進(jìn)一步提升城市功能、改善人居環(huán)境、補(bǔ)齊民生短板、完善公共設(shè)施，實(shí)現(xiàn)土地、資源、能源集約利用，不斷滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

        第二條  本市建成區(qū)范圍內(nèi)的城市更新活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

        本辦法所稱城市更新，是指為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，對(duì)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房屋安全、市政設(shè)施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活動(dòng)。

        第三條  本市城市更新工作堅(jiān)持以人為本、民生優(yōu)先，規(guī)劃引領(lǐng)、品質(zhì)為先，保護(hù)第一、活化利用，市級(jí)統(tǒng)籌、區(qū)級(jí)負(fù)責(zé)，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。

第二章  工作機(jī)制

        第四條  市人民政府領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌全市城市更新工作。

        市（縣）、區(qū)人民政府是本轄區(qū)城市更新工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作。

        鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按照職責(zé)做好城市更新相關(guān)工作。

        第五條  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門承擔(dān)城市更新相關(guān)政策起草、標(biāo)準(zhǔn)制定、服務(wù)協(xié)調(diào)等工作，牽頭城市體檢和城市更新行動(dòng)計(jì)劃編制等活動(dòng)。

        自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)牽頭編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，指導(dǎo)編制城市更新片區(qū)（單元）策劃方案，研究制定城市更新有關(guān)規(guī)劃、土地、不動(dòng)產(chǎn)等政策。

        發(fā)展和改革部門配合做好城市更新行動(dòng)計(jì)劃編制工作。

        財(cái)政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌保障城市更新相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)，支持指導(dǎo)實(shí)施主體做好城市更新項(xiàng)目資金平衡方案制定、資金籌措和專項(xiàng)債券申報(bào)使用工作。

        市政和園林部門負(fù)責(zé)城市更新涉及的城市道路（橋梁）、城市供水、城市排水、城市燃?xì)狻⒊鞘姓彰鳌⒊鞘芯G化、城市公園等相關(guān)工作。

        城市管理部門負(fù)責(zé)城市更新涉及的城市環(huán)衛(wèi)、違法建設(shè)查處等工作。

        交通運(yùn)輸、商務(wù)、文化廣電和旅游、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、數(shù)據(jù)等相關(guān)部門按照職責(zé)分工，依法制定相關(guān)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和配套政策，履行相應(yīng)的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督職責(zé)，協(xié)同推動(dòng)城市更新工作。

        第六條  不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、合法建造或者依法取得不動(dòng)產(chǎn)但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的單位和個(gè)人、承擔(dān)城市公共空間和設(shè)施建設(shè)管理責(zé)任的單位等作為物業(yè)權(quán)利人，依法開展城市更新活動(dòng)，享有更新權(quán)利，承擔(dān)更新義務(wù)，合理利用土地，自覺推動(dòng)存量資源提質(zhì)增效。

        國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)事業(yè)單位作為物業(yè)權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合開展城市更新工作。公房經(jīng)營管理單位按照有關(guān)規(guī)定在城市更新中承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

        第七條  設(shè)立城市更新專家委員會(huì)。

        專家委員會(huì)由規(guī)劃、房屋、土地、產(chǎn)業(yè)、建筑、交通、生態(tài)環(huán)境、城市安全、文史、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和法律等方面的專家組成，開展城市更新有關(guān)活動(dòng)的評(píng)審、論證等工作，為城市更新決策提供咨詢意見。

        第八條  建立健全城市更新公眾參與機(jī)制，依法保障公眾在城市更新活動(dòng)中的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

第三章  規(guī)劃與計(jì)劃

        第九條  建立由市人民政府主導(dǎo)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭，各相關(guān)部門、區(qū)、街道和社區(qū)共同參與的城市體檢工作機(jī)制。將城市體檢報(bào)告作為編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新片區(qū)（單元）策劃方案、城市更新行動(dòng)計(jì)劃的重要依據(jù)。

        第十條  市級(jí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確全市城市更新的總體目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、重點(diǎn)城市更新片區(qū)（單元）等內(nèi)容。

        市（縣）、區(qū)級(jí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確轄區(qū)內(nèi)城市更新的區(qū)域范圍、工作目標(biāo)、重點(diǎn)項(xiàng)目以及相關(guān)的實(shí)施策略和規(guī)劃指引。

        第十一條  城市更新片區(qū)（單元）策劃方案應(yīng)全面開展現(xiàn)狀評(píng)估，落實(shí)上位規(guī)劃對(duì)城市更新片區(qū)（單元）的相關(guān)控制要求，緊密對(duì)接詳細(xì)規(guī)劃，提出具體目標(biāo)、更新方式、規(guī)劃方案、實(shí)施指引、實(shí)施保障建議等，鼓勵(lì)同步開展城市設(shè)計(jì)研究。

        第十二條  市、市（縣）區(qū)城市更新行動(dòng)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)明確城市更新的目標(biāo)任務(wù)和具體項(xiàng)目，包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目實(shí)施主體、更新范圍和規(guī)模、更新內(nèi)容、投資估算、時(shí)序進(jìn)度等內(nèi)容。

第四章  項(xiàng)目實(shí)施

        第十三條  城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)明確實(shí)施主體。

        物業(yè)權(quán)利人可以作為城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體，或者委托相關(guān)主體實(shí)施城市更新項(xiàng)目。

        涉及法律法規(guī)規(guī)定的公共利益、公共安全等情形的城市更新項(xiàng)目，市、市（縣）區(qū)人民政府可以根據(jù)管理權(quán)限，按照公開、公平、公正原則依法確定實(shí)施主體。

        第十四條  實(shí)施主體履行下列職責(zé)：

        （一）編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案；

        （二）辦理用地、規(guī)劃、立項(xiàng)、施工、驗(yàn)收等手續(xù)；

        （三）歸集權(quán)益等準(zhǔn)備工作；

        （四）組織工程建設(shè)；

        （五）按照有關(guān)規(guī)定和合同約定，移交、運(yùn)營、管理建筑物或者設(shè)施；

        （六）其他職責(zé)。

        第十五條  實(shí)施主體依據(jù)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃或者城市更新片區(qū)（單元）策劃方案，在完成現(xiàn)狀調(diào)查、更新意愿征詢、市場(chǎng)資源整合等工作基礎(chǔ)上，編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。

        城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障公共利益，科學(xué)統(tǒng)籌各類要素資源、相關(guān)主體權(quán)益，并根據(jù)項(xiàng)目類型明確建設(shè)、安置、資金、供地和運(yùn)營等內(nèi)容。

        第十六條  城市更新實(shí)施主體可以采用租賃、購買、置換、作價(jià)出資（入股）等方式進(jìn)行權(quán)益歸集，配合完成規(guī)劃優(yōu)化和城市更新項(xiàng)目土地供應(yīng)。

        第十七條  城市更新實(shí)施主體辦理用地、規(guī)劃、立項(xiàng)、施工、驗(yàn)收等手續(xù)時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)化營商環(huán)境等要求，縮減審批時(shí)限，優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，提高審批效能。

第五章  城市更新支持政策

        第十八條  市、市（縣）區(qū)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)完善城市更新政策，深化制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，形成政策合力，支持和保障城市更新。

        第十九條  建立以政府投入為引導(dǎo)、社會(huì)投入為主體的多元化籌資體系，多渠道籌措城市更新資金。

        （一）發(fā)揮財(cái)政資金撬動(dòng)作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等現(xiàn)有專項(xiàng)資金，同時(shí)加大對(duì)上爭取力度，積極爭取中央、省級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)資金及專項(xiàng)債券等，統(tǒng)籌用于支持城市更新項(xiàng)目建設(shè)。

        （二）鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與城市更新，支持通過盤活存量與更新有機(jī)結(jié)合、政府和社會(huì)資本合作、資產(chǎn)證券化（ABS）等多種方式籌集資金。

        按照規(guī)定探索利用住房公積金、住宅專項(xiàng)維修基金支持城市更新項(xiàng)目。

        （三）鼓勵(lì)各地統(tǒng)籌現(xiàn)有政府投資基金，優(yōu)化資源配置，支持城市更新項(xiàng)目建設(shè)。鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體參與組建或認(rèn)購基金。

        （四）積極利用開發(fā)性、政策性金融對(duì)城市更新的支持政策籌集資金；引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，通過設(shè)立信貸金融新產(chǎn)品、專項(xiàng)低息貸款等方式提供融資支持，保障城市更新融資需求。

        第二十條  城市更新片區(qū)（單元）項(xiàng)目采取區(qū)域統(tǒng)籌，由項(xiàng)目所屬區(qū)域負(fù)責(zé)統(tǒng)籌平衡。各市（縣）、區(qū)應(yīng)積極爭取中央、省級(jí)城市更新專項(xiàng)補(bǔ)助資金，統(tǒng)籌土地出讓收入等給予支持，同時(shí)要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，通過盤活存量資源資產(chǎn)等方式實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡。

        第二十一條  城市更新項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，劃定用地邊界。在滿足民眾基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板、保障公共利益和安全的前提下，城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新片區(qū)（單元）策劃方案、城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案可對(duì)詳細(xì)規(guī)劃提出具體調(diào)整建議。

        （一）為保障居民基本生活需求和補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目，以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目，在符合規(guī)劃和對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)模可不受規(guī)劃容積率指標(biāo)的制約。在規(guī)劃條件之外，對(duì)多保留不可移動(dòng)文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施等公益類貢獻(xiàn)，其建筑面積可按貢獻(xiàn)的相應(yīng)建筑面積補(bǔ)足。

        （二）實(shí)施城市更新過程中，為了滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，增設(shè)必要的樓梯、風(fēng)道、公共走廊、無障礙設(shè)施、電梯、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，增加的建筑規(guī)模不計(jì)入規(guī)劃容積率。

        （三）對(duì)現(xiàn)狀建筑密度較高等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的區(qū)域，在征得規(guī)劃范圍內(nèi)利害關(guān)系人同意的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。

        （四）鼓勵(lì)在符合規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定的前提下，整合可利用空地與閑置用房等空間資源，增加公共空間，完善市政、環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化提升城市功能。

        第二十二條  適時(shí)制定適應(yīng)既有建筑改造要求的設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)。在確保公共利益和安全的前提下，探索實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免制度，研究制定豁免清單。逐步開展建筑師負(fù)責(zé)制試點(diǎn)，探索對(duì)該類項(xiàng)目實(shí)行施工圖審查自審承諾制管理。

        （一）對(duì)屬于建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免清單的項(xiàng)目，申請(qǐng)辦理施工圖審查、施工許可、消防審驗(yàn)時(shí)不再需要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

        （二）對(duì)于無法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目，歷史文化保護(hù)傳承利用類的由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計(jì)、施工圖審查、施工、竣工驗(yàn)收等的依據(jù)。

        （三）城市更新中涉及既有建筑改造應(yīng)當(dāng)在改造前進(jìn)行消防檢查評(píng)定或檢測(cè)鑒定，改造時(shí)應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，力求提升原建筑消防等安全水平。存在空間、結(jié)構(gòu)等客觀條件限制，確實(shí)無法滿足現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)要求的，遵循尊重歷史、因地制宜的原則，在不改變?cè)惺褂霉δ艿那疤嵯拢瑢?duì)照《江蘇省既有建筑改造的消防設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》明確適用情形，較實(shí)施更新前綜合有所提升，不低于原建造時(shí)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和等級(jí)。

        （四）城市更新中涉及既有建筑結(jié)構(gòu)改造時(shí)應(yīng)執(zhí)行現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)，受空間、結(jié)構(gòu)等客觀條件限制，執(zhí)行現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)確有難度的，應(yīng)力求改善、提升原建筑結(jié)構(gòu)安全性及整體抗震性能，不得降低原建筑結(jié)構(gòu)安全性及整體抗震性能。

        第二十三條  城市更新項(xiàng)目涉及土地出讓的，可采取帶規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出讓等方式辦理供地手續(xù)；符合協(xié)議出讓條件或劃撥用地目錄的，可以協(xié)議出讓或劃撥方式辦理供地手續(xù)；符合國家、省、市相關(guān)要求的，可帶建筑物出讓辦理供地手續(xù)。

        對(duì)于符合低效用地再開發(fā)條件的城市更新項(xiàng)目，在符合規(guī)劃的前提下，可由原土地使用權(quán)人自主實(shí)施改造，也可通過多主體聯(lián)合開發(fā)等方式實(shí)施改造。零星建設(shè)用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），需與相鄰?fù)恋匾徊⒓性匍_發(fā)，符合低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)規(guī)定的，可按規(guī)劃要求經(jīng)批準(zhǔn)以協(xié)議出讓方式供地。

        第二十四條  結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)各地探索制定存量建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)換負(fù)面清單，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃條件和供地政策進(jìn)行混合復(fù)合更新，依法依規(guī)辦理供地手續(xù)。支持符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新活動(dòng)，五年過渡期自批準(zhǔn)之日起計(jì)算；過渡期滿完成更新改造后，可參照不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題處理規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。

        第二十五條  對(duì)城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。立體開發(fā)的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區(qū)辦理分割審批、分別設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。支持原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人與更新實(shí)施主體依據(jù)更新合作和轉(zhuǎn)讓協(xié)議，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記；更新完成后按照預(yù)告登記事項(xiàng)申請(qǐng)辦理后續(xù)登記手續(xù)。支持以“帶押過戶”方式辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和登記手續(xù)。對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的城市更新項(xiàng)目，經(jīng)市、市（縣）區(qū)人民政府依法批準(zhǔn)可由受讓人辦理協(xié)議出讓，按照有關(guān)規(guī)定核定并繳納出讓價(jià)款后依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)涉及多個(gè)土地使用權(quán)人、使用權(quán)類型不同但不改變土地用途并就地安置的城市更新項(xiàng)目，在共同約定更新后產(chǎn)權(quán)人擁有的原土地使用權(quán)類型不變的前提下，可在完成更新后根據(jù)約定依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

        第二十六條  城市更新應(yīng)當(dāng)采用綠色、低碳、智能技術(shù)。鼓勵(lì)和支持企業(yè)、高等院校、研發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備。鼓勵(lì)支持市（縣）、區(qū)人民政府進(jìn)行創(chuàng)新探索，條件成熟時(shí)可在全市推廣。

        第二十七條  符合稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策的城市更新項(xiàng)目，依法依規(guī)落實(shí)稅費(fèi)支持政策。

        第二十八條  對(duì)具有示范效應(yīng)的項(xiàng)目，可以按示范效應(yīng)大小予以適當(dāng)?shù)呢?cái)政資金獎(jiǎng)補(bǔ)激勵(lì)。

第六章  附  則

        第二十九條  本辦法自2025年3月1日起施行，有效期至2029年6月10日。

責(zé)編：司法局